案例一：

    【案情简介】

    2013年9月29日，某银行与某公司签订流动资金借款合同，合同约定：某银行向某公司提供借款8,385,000.00元，用以偿还某公司以前借款，借款期限为12个月，适用浮动利率，即基准利率为提款日对应的人民银行基准贷款利率上浮33%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%，还款方式为到期一次性偿还。同日，双方签订抵押合同2份，用某公司的54301.6平方米国有土地使用权（两块）、13栋房屋作为该借款的抵押，并办理了抵押登记。车某甲、车某乙、鲍某某与某银行签订了保证合同，约定保证方式为连带责任保证，保证范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用等，保证期间为借款期限届满次日起二年，并且约定主债权存在物的担保的，不论物的担保是由债务人提供还是第三人提供，某银行有权要求保证人先承担保证责任。2013年10月24日，某银行向某公司发放了该笔借款，借款凭证记载借款利率为月利率6.65%（含已经上浮33%），借款到期日为2014年10月18日。上述借款到期后，某公司偿还了部分借款本息，截止2018年8月8日，某公司尚欠某银行借款本金6,985,000.00元，利息、罚息2,018,285.56元。某银行曾于2014年10月31日、2014年12月30日、2015年3月31日、2015年6月11日、2015年9月30日向保证人车某甲主张权利，于2015年9月30日向保证人车某乙主张权利。诉讼中，某银行申请财产保全，本院依法扣留了车某乙在伊春市金山屯区人民法院的执行回款7,120,000.00元。

    铁力市法院经审理认为，某银行与某公司签订的借款合同和抵押合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。某银行所举证据已经充分证实其已按约定履行了支付借款的义务，但某公司未按借款合同约定的时间偿还全部借款本息，属于违约行为，应当承担继续履行并支付借款利息和罚息的违约责任；双方当事人签订抵押合同后，抵押物办理了抵押登记，抵押权设立，某银行依法享有就抵押财产优先受偿的权利；某银行与车某甲、车某乙、鲍某某签订的保证合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。在连带共同保证中，保证人作为一个整体共同对债权人承担保证责任，债权人向共同保证人中的任何一人主张权利，其效力自然及于其他保证人。本案中，双方约定的保证期间为二年，即保证期间从2014年10月19日至2016年10月18日止，某银行已经举证证实在2014年10月31日首次向车某甲主张了权利，该行为的效力及于其他连带共同保证人，即应视为对车某乙、鲍某某也主张了权利，此时开始计算保证合同的诉讼时效。而后，某银行又于2014年12月30日、2015年3月31日、2015年6月11日、2015年9月30日向保证人车某甲主张权利，产生诉讼时效中断的效果，并构成对全体连带共同保证人诉讼时效中断，即对车某乙、鲍某某的保证合同也产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效重新计算，即从2015年10月1日至2017年9月30日止，在上述期间，某银行所举证据（详见证据认定）不足以证实又向三名保证人主张了权利，故应当认定保证合同的诉讼时效已经届满，诉讼时效抗辩权产生，车某甲、车某乙、鲍某某不应再承担本案保证责任；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持。本案保证合同的诉讼时效期间于2017年9月30日届满，此时民法总则尚未实施，某银行主张适用三年的诉讼时效，不予支持。另外，车某甲主张保证合同的诉讼时效不能中断，属于对法律理解有误，不予支持。

    【裁判结果】

    一、某公司于判决生效后三日内一次性偿还某银行借款本金6,985,000.00元，利息、罚息2,018,285.56元，合计9,003,285.56元（利息计算至2018年8月8日，并应以6,985,000.00元为基数，按人民银行公布的贷款基准利率上浮33%加罚息50%继续计算至本金付清时止）；

    二、某银行就本案设定抵押的土地使用权、房屋（详见抵押清单）优先受偿；

    三、驳回某银行其他诉讼请求。

案例二：

    【案情简介】

    2011年，铁力市政府批准“某某示范村建设项目”，建设住宅楼8栋（17400平方米）以及配套的附属设施，占地面积28410平方米，土地性质为集体所有，项目投资由政府和农民自筹，建设单位为某某村。建设工程规划许可证附图未显示批准建设本案争议的车库。2011年-2013年某某村没有村委会主任，村里事务由村书记金某某负责，为建设上述工程，由金某某决定成立了由金某某任主任、姜某某任出纳以及其他二人共四人组成的“某某村物业委员会”，该组织未在任何部门登记。建设住宅楼的同时，该村又在上述批准的用地范围内擅自决定建设车库58套（建有地下室）。2011年10月16日、2012年3月1日，杜某某分两次交付购买6套车库定金30,000元，收款人为姜某某。而后，杜某某又分5次交款186,000元，收据显示的收款事由为车库款，收款人为金某某，并加盖“某某村物业委员会”公章。现案涉车库不能办理产权证，地下室存在渗水问题。庭审中，法庭已经向杜某某释明，本案房屋买卖合同应当为无效合同，并告知无效合同的处理原则，其表示不变更诉讼请求，坚持认为买卖合同有效，基于某某村村委会的违约行为，提出上述诉讼请求。

    铁力市法院经审理认为：关于本案房屋买卖合同的相对人，即争议标的物的出卖方是谁？首先，相关批准文件显示某某示范村建设项目的建设单位系某某村，项目建成后应归某某村所有，某某村的自治组织某某村村委会才有权处分所建成的住宅楼，虽然用地范围内所建车库未经批准，但建成后亦属某某村的财产；其次，某某村时任书记金某某系当时某某村负责人，其决定成立的某某村物业委员会没有在相关部门登记，不具备法人资格，该委员会收取杜某某车库款的行为，应当视为某某村的行为；第三，庭审中，某某村村委会自认对外出售住宅楼时所签订的协议及房款收据上有的盖村委会公章，有的盖物业委员会公章，因此，杜某某有理由相信物业委员会的收款行为代表某某村村委会。综上，应当认定本案房屋买卖合同的出卖方系本案被告某某村村委会，杜某某与某某村村委会之间构成了房屋买卖合同关系。

    本案争议车库建设在某某村集体所有的土地之上，根据房地一体的原则，转让车库必然涉及土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小产权房”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。上述法律、行政法规均不认可将集体土地上的房屋转让给城镇居民的行为。本案中，杜某某系城镇居民，其与某某村村委会之间的房屋买卖行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；合同法第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。本案中，杜某某坚持认为房屋买卖合同有效，并基于有效合同主张某某村村委会承担违约责任，要求某某村村委会返还部分因合同而交付的相关款项，该主张明显与上述法律规定相悖，无效合同不能继续履行，经法庭释明后拒绝变更，故对其的诉讼请求不予支持。

    【裁判结果】

    驳回杜某某的诉讼请求。